Net als de huurder heeft ook de verhuurder van een woning rechten. De huurbescherming in Nederland is heel goed geregeld, maar dat wil niet zeggen dat de verhuurder geen rechten heeft waar hij of zij aanspraak op kan maken. We hebben een aantal van de meest belangrijke rechten van de verhuurder voor je op een rijtje gezet.
Tijdige huurbetaling
Misschien wel het belangrijkste recht is het recht op een tijdige huurbetaling. De verhuurder heeft het recht om zelf te bepalen op welke manier en op welke datum het bedrag moet worden betaald. Dit kan bijvoorbeeld een vaste dag in de maand zijn zoals de eerste of laatste dag van de maand. Het hoeft overigens geen geldbedrag te zijn, maar het mag ook in een andere vorm.
Andere vormen van ‘huur’ zijn bijvoorbeeld wanneer iemand voor je werkt of werkzaamheden voor je verricht. Het is bij deze vorm wel belangrijk dat de tegenprestatie in een goede verhouding staat tegenover de huur. Deze vorm van huren is natuurlijk niet het meest voorkomende. Over het algemeen is de huurder verplicht om te betalen in de vorm van een geldbedrag.
Als verhuurder kan je in de huurovereenkomst vast laten leggen hoe en wanneer de huur voldaan moet worden. Je legt bijvoorbeeld vast per de hoeveelste van de maand de huur op jouw rekening moet staan. Leg deze regeling goed vast in de overeenkomst om te voorkomen dat hier onduidelijkheid over ontstaat.
Het kan natuurlijk voorkomen dat de huurder niet tijdig kan betalen door geldproblemen. De huurder is zelf verantwoordelijk voor het betalen van de huur. Wanneer hij of zij dat niet kan, bijvoorbeeld door overmacht, kan je actie ondernemen tegen de huurder. Voor de goede verstandhouding met de huurder is het echter verstandig om eerst onderling te bepalen welke mogelijkheden er zijn. Je kan bijvoorbeeld tijdelijk een aantal weken uitstel geven.
Wanneer de huurder echter langere tijd in geldnood zit en de huur niet kan betalen, kan je een schadevergoeding eisen vanwege wanprestatie of de huurovereenkomst laten ontbinden. Wanneer de huurovereenkomst wordt ontbinden, kan de huurder uit zijn of haar woning geplaatst worden. Dit laatste redmiddel geldt in de praktijk alleen bij een betalingsachterstand van drie of meer maanden.
Goed gedrag
Naast de verschillende rechten die je als huurder hebt op het gebied van de betaling van de huur heb je als huurder ook recht op goed gedrag van de huurder. Dat houdt in dat de huurder zich netjes moet omgaan met de gehuurde woning en rekening moet houden met omwonenden. Het kan dat je als verhuurder te maken krijgt met buren van de huurder. Bijvoorbeeld omdat de huurder overlast zou veroorzaken in de buurt.
Als verhuurder wil je, bij herhaaldelijk overlast, natuurlijk op zoek gaan naar een oplossing met de huurder. Wanneer je hier als verhuurder de huurder meerdere malen op hebt aangesproken en er komt geen verandering in, dan kan je aansprak maken op het recht van goed gedrag. Dat houdt in dat, als de overlast echt gegrond is, de verhuurder de huurovereenkomst kan ontbinden.
Bij overlast moet je bijvoorbeeld denken aan stankoverlast of ongedierte. Bijvoorbeeld wanneer de vuilniszakken weken, dan niet maanden, in of rondom het huis staan en voor overlast zorgen is dat reden om de huurovereenkomst te ontbinden. Geluidsoverlast is een vorm van overlast die ook vaak voorkomt. Ook dit is een reden om de huurovereenkomst te ontbinden.
Daarnaast kunnen ook andere vormen van overlast richting de buren leiden tot ontbinding van het huurcontract en uiteindelijk ontruiming van de woning. Denk bijvoorbeeld aan bedreiging. Naast deze vormen van overlast is het ook niet toegestaan om bijvoorbeeld een hennepkwekerij te hebben of drugs te handelen vanuit de woning. Ook het plaatsen van een schotelantenne zonder toestemming van de verhuurder kan reden zijn om het huurcontract te ontbinden.
Bestemming woning
De verhuurder mag in het huurcontract bepalen wat de bestemming is van de gehuurde zaak. Bij huurwoningen geldt dat de huurder de woning alleen mag gebruiken als woning. Dat houdt in dat de huurder bijvoorbeeld niet als zzp’er aan de slag mag in de woning zonder toestemming van de verhuurder. Denk bijvoorbeeld aan een kapsalon, schoonheidssalon of pedicure aan huis. Ook een verzekeringskantoor of een pension is niet toegestaan. Wanneer de huurder geen toestemming vraagt aan de verhuurder, is hij of zij in overtreding en kan de overeenkomst mogelijk beëindigd worden.
Het is overigens wel zo dat de verhuurder dit vast moet leggen in de huurovereenkomst. Er moet bijvoorbeeld duidelijk omschreven staan dat het verboden is om bedrijfsmatige werkzaamheden uit te voeren vanuit de woning. Wanneer dit niet staat omschreven in de huurovereenkomst, wordt er gekeken naar de aard van de zaak. Dat houdt in dat er wordt gekeken naar de inrichting van de woning en wat de verhuurder en huurder mochten verwachten in deze omstandigheden. Denk bijvoorbeeld aan een huurwoning die duidelijk als woning is verhuurd terwijl de huurder toch spullen is gaan verkopen vanuit deze woning.
Overigens is het niet zo dat alle werkzaamheden door de verhuurder verboden kunnen worden. Wanneer een zzp’er enkel met een laptop aan een bureau uitvoert, is er geen probleem. Binnen dit recht is er dus sprake van een grijs gebied. Rechters kijken in dat geval naar het aantal vierkante meters dat wordt gebruikt voor de bedrijfsvoering, of er sprake is van overlast en eventuele veiligheidsrisico’s. Hebben de werkzaamheden van de huurder schade veroorzaakt aan de woning? Dan kan de verhuurder een schadevergoeding eisen.
Wijzigingen aan de woning
De huurder kan niet zomaar beslissen om grote aanpassingen aan het uiterlijk van de woning door te voeren. Denk bijvoorbeeld aan het slopen van een muur. De huurder heeft hiervoor toestemming nodig van de verhuurder. Het is zelfs de plicht van de huurder om de woning in dezelfde staat op te leveren zoals deze bij de verhuur is aangeleverd. De verhuurder kan in dat geval zelfs eisen dat de originele vloer wordt teruggeplaatst, maar in de praktijk komt dit nauwelijks voor. Het is overigens wel belangrijk dat de verhuurder bij de aanvang van de verhuur duidelijk omschrijft wat de staat van de woning is. Wanneer dit niet concreet beschreven staat, wordt het lastig om aanspraak te maken op dit recht.
Het is niet zo dat iedere wijziging door de huurder moet worden doorgegeven. Relatief simpele wijzigingen met lage kosten moeten door de verhuurder worden toegestaan. Denk bijvoorbeeld aan het plaatsen van gordijnen die weer gemakkelijk te verwijderen zijn. In principe is alles toegestaan dat weer makkelijk ongedaan kan worden gemaakt.
Als verhuurder kan je ook voorwaarden verbinden aan grote aanpassingen. Wil de huurder bijvoorbeeld een aanbouw plaatsen of de badkamer verbouwen? Dan kan de als verhuurder aangeven dat de huurder de kosten op zich moet nemen. Daarnaast kan je als verhuurder ook kwaliteitseisen stellen.
Aansprakelijkheid
Als huurder ben je in principe altijd aansprakelijk voor schade aan de huurwoning wanneer je hebt zelf hebt veroorzaakt. Denk bijvoorbeeld aan slecht onderhoud waardoor de woning in verval is geraakt. De verhuurder heeft in dat geval het recht om de huurder aansprakelijk te stellen. Het gaat in dit geval niet alleen om schade die direct veroorzaakt wordt door de huurder.
De huurder is verantwoordelijk voor de woning en kan dan ook aansprakelijk gesteld worden voor schade die wordt veroorzaakt door derden. Denk bijvoorbeeld aan schade die wordt veroorzaakt door huisdieren. Ook schade die wordt veroorzaakt door het organiseren van een feest in de woning. In dat geval kan de verhuurder de huurder aansprakelijk stellen voor de ontstane schade aan de woning.
De huurder kan de ontstane schade zelf repareren. Wanneer hij of zij dit niet doet, kan de verhuurder de huurder aansprakelijk stellen. De verhuurder kan de in dat geval de herstelkosten verhalen op de huurder. Er moet dan wel sprake zijn van een tijdige inspectie. Dat houdt in dat de huurder en verhuurder de woning samen doorlopen, bijvoorbeeld bij de oplevering van de woning aan het einde van de huurovereenkomst.