Holenderski rynek wynajmu mieszkań w 2025 roku wciąż pozostaje gorącym tematem. Utrzymujący się niedobór lokali mieszkaniowych, rosnące koszty budowy oraz nowe przepisy prawne sprawiają, że zarówno najemcy, jak i wynajmujący muszą mierzyć się z wieloma wyzwaniami. W niniejszym artykule omawiamy wpływ Ustawy o Przystępnym Czynszu na rynek, niedobory w różnych segmentach oraz inne istotne trendy. Przedstawiamy również praktyczne wskazówki dla osób poszukujących odpowiedniego lokum w tych wymagających warunkach.
1. Aktualna sytuacja na rynku wynajmu
Zapotrzebowanie na mieszkania do wynajęcia utrzymuje się na wysokim poziomie, między innymi z powodu nieustającej migracji, starzejącego się społeczeństwa oraz zmian na rynku pracy. Wiele osób woli najem zamiast zakupu mieszkania – czy to ze względów finansowych, czy dla zachowania większej elastyczności. Jednocześnie w wielu miastach brakuje nowych inwestycji mieszkaniowych, przez co popyt przewyższa podaż. Wprowadzenie Ustawy o Przystępnym Czynszu dodatkowo wpływa na zyski wynajmujących i na atrakcyjność samego wynajmu.
Wpływ Ustawy o Przystępnym Czynszu
Ustawa o Przystępnym Czynszu ma na celu uregulowanie cen najmu w segmencie mieszkań średniego poziomu i w sektorze wolnorynkowym, aby zapobiegać nadmiernym podwyżkom czynszu. Nowe przepisy poszerzają zakres istniejących regulacji, co sprawia, że większa liczba mieszkań kwalifikuje się do maksymalnej stawki czynszu obliczanej według systemu punktowego. Wielu właścicieli nieruchomości obserwuje spadek marży zysku, w związku z czym niektórzy decydują się na sprzedaż mieszkań zamiast ich dalszego wynajmu.
W rezultacie w niektórych regionach na rynku pojawia się więcej mieszkań na sprzedaż, podczas gdy w tych samych miejscach popyt na wynajem wciąż pozostaje wysoki. Dla najemców jest to krótko- lub średnioterminowo korzystne, gdyż utrzymuje się oferta przystępnych mieszkań, jednak istnieje ryzyko, że w dłuższej perspektywie zasób mieszkań na wynajem może się jeszcze bardziej skurczyć.
2. Niedobór odpowiednich mieszkań do wynajęcia
Niedobór w segmencie średnim
W 2025 roku najbardziej pożądany pozostaje segment mieszkań o czynszach między pułapem czynszu socjalnego a ok. 1100–1300 euro miesięcznie. To właśnie na tę grupę najmocniej oddziałuje Ustawa o Przystępnym Czynszu. Osoby rozpoczynające karierę zawodową, młode rodziny i ludzie o przeciętnych dochodach poszukują mieszkań w rozsądnej cenie. Jednak wobec surowszych przepisów i spadku rentowności właściciele są mniej skłonni do oferowania nowych lokali, co pogłębia niedobór.
Mieszkania socjalne i sektor wolnorynkowy
-
Mieszkania socjalne: Przydzielane są na podstawie długich list oczekujących, z uwzględnieniem kryteriów takich jak priorytet mieszkaniowy czy dochód. W dużych miastach, zwłaszcza w Randstadzie, czas oczekiwania może przekraczać dziesięć lat, co dla wielu osób okazuje się nie do przyjęcia lub są po prostu niekwalifikujące się.
-
Sektor wolnorynkowy: Czynsze w tym segmencie są zazwyczaj wyższe. Jednakże w wyniku Ustawy o Przystępnym Czynszu więcej mieszkań podlega teraz regulacjom lub częściowym regulacjom cenowym. Z kolei nieruchomości znacznie przekraczające próg liberalizacji (ok. 1100–1200 euro, zależnie od regionu) pozostają wolne od sztywnych ograniczeń, co sprawia, że czynsze bywają tam jeszcze wyższe i nieosiągalne dla wielu osób o średnich dochodach.
3. Nowe i dotychczasowe regulacje
Ustawa o Przystępnym Czynszu
Wspomniana Ustawa o Przystępnym Czynszu to jedna z kluczowych reform wprowadzonych przez holenderski rząd w 2025 roku. Rozbudowuje ona istniejące regulacje czynszowe, wprowadzając między innymi:
- Rozszerzenie systemu punktowego na więcej mieszkań: Pozwala to utrzymać czynsz w określonych granicach cenowych.
- Dodatkową ochronę najemców podczas remontów lub modernizacji: Właściciele mogą jedynie w ograniczonym stopniu podnosić czynsz po ulepszeniach energooszczędnych.
- Wydłużenie okresu ograniczania maksymalnego wzrostu czynszu: Również w segmencie średnim obowiązują teraz surowsze regulacje, chroniące najemców przed nagłymi, wysokimi podwyżkami.
Ochrona przed wykupem i obowiązek zamieszkania
W ślad za Ustawą o Przystępnym Czynszu wiele holenderskich gmin wprowadziło tzw. ochronę przed wykupem. Dzięki temu inwestorzy nie mogą łatwo nabywać mieszkań w określonych przedziałach cenowych i windować stawek czynszu na rynku. W niektórych przypadkach obowiązuje też nakaz samodzielnego zamieszkania, który wymaga od nabywcy mieszkania, by faktycznie w nim zamieszkał, zamiast wynajmować je osobom trzecim.
Choć regulacje te miały na celu ograniczenie spekulacji i zwiększenie dostępności mieszkań dla pierwszych nabywców, w dłuższej perspektywie mogą jeszcze bardziej zredukować podaż lokali do wynajęcia w segmencie średnim. Jeśli inwestorzy nie mogą liczyć na sensowny zysk, często rezygnują z wynajmu.
4. Trendy na rynku wynajmu
Modernizacja energetyczna i certyfikaty energetyczne
Kwestie ekologii i efektywności energetycznej wciąż zajmują ważne miejsce w 2025 roku. Najemcy zwracają większą uwagę na koszty energii, a rząd wymaga od wynajmujących poprawy efektywności energetycznej budynków. Choć takie działania mogą w dłuższej perspektywie zmniejszyć koszty utrzymania, zazwyczaj wiążą się z wyższym początkowym czynszem lub (czasową) podwyżką czynszu, aby pokryć koszty inwestycji. Ustawa o Przystępnym Czynszu ogranicza jednak możliwość całkowitego przerzucenia tych kosztów na najemców, co skłania część właścicieli do sprzedaży nieruchomości.
Cyfryzacja i platformy
Coraz więcej poszukujących mieszkania oraz wynajmujących korzysta z cyfrowych platform i aplikacji. Wirtualne wizyty, zautomatyzowana weryfikacja najemców czy podpisywanie umowy przez internet to coraz powszechniejsze rozwiązania. Może to przyspieszyć proces wyszukiwania lokum, ale jednocześnie zwiększa konkurencję o najbardziej atrakcyjne oferty.
Różnice regionalne
Największa presja na rynku wynajmu utrzymuje się w Randstadzie, ale w niektórych regionach o tendencjach depopulacyjnych wciąż występuje względny nadmiar mieszkań. Tam jednak brakuje popytu, co czyni inwestowanie w wynajem mniej opłacalnym. W efekcie pogłębia się różnica między wysokim zapotrzebowaniem na przystępne mieszkania w obszarach zurbanizowanych a względnie dużą podażą w mniej popularnych rejonach.
5. Praktyczne wskazówki dla najemców w 2025 roku
- Rozpocznij poszukiwania wcześniej: Konkurencja, zwłaszcza w segmencie średnim, jest bardzo duża. Z wyprzedzeniem zgromadź dokumenty, takie jak potwierdzenia dochodów, referencje od poprzednich wynajmujących czy zaświadczenie z gminy.
- Rozważ inne lokalizacje: Czy rozważasz mieszkanie tuż poza granicami największych miast? W pobliskich miejscowościach kolejki oczekujących są często krótsze, a czynsze nieco niższe.
- Sprawdź system punktowy: Wraz z Ustawą o Przystępnym Czynszu więcej lokali mieści się w regulowanym segmencie. Upewnij się, że stawka czynszu odpowiada liczbie punktów przewidzianych dla danej nieruchomości.
- Wykorzystaj narzędzia cyfrowe: Monitoruj platformy i strony z wynajmem mieszkań, na których publikowane są ogłoszenia, i zapisz się na powiadomienia o wolnych lokalach. Działaj szybko i zadbaj o pozytywne pierwsze wrażenie.
- Rozważ rozwiązania tymczasowe: W niektórych sytuacjach bardziej opłaca się wynająć mieszkanie umeblowane lub w formie współdzielenia. To daje czas na znalezienie idealnego lokum w dalszej perspektywie.
6. Podsumowanie
W 2025 roku holenderski rynek wynajmu mieszkań jest pod dużą presją z powodu utrzymujących się niedoborów, zaostrzonych przepisów i nowych strategii inwestycyjnych właścicieli. Ustawa o Przystępnym Czynszu ma kluczowy wpływ na poprawę dostępności mieszkań, jednocześnie jednak powoduje, że wielu wynajmujących sprzedaje swoje lokale, co z kolei może w przyszłości ograniczyć zasoby mieszkań na wynajem w najbardziej obleganym segmencie średnim.
Gminy stawiają na ochronę przed wykupem i modernizację ekologiczną, co dodatkowo komplikuje sytuację na rynku. Dla najemcy najważniejsze jest, by trzymać rękę na pulsie zmian oraz aktywnie szukać najlepszych rozwiązań. Mimo że w dużych miastach wciąż trudno o przystępne oferty, cyfryzacja, działania proekologiczne oraz odwaga, by rozglądać się również poza centrum, mogą ułatwić znalezienie odpowiedniego lokum.
Dzięki właściwemu przygotowaniu, elastycznemu podejściu i szybkości działania można zwiększyć szanse na znalezienie mieszkania do wynajęcia w 2025 roku, nawet w tak wymagających warunkach rynkowych. Pozostawaj czujny na kolejne zmiany, miej zawsze gotowe niezbędne dokumenty i reaguj niezwłocznie na pojawiające się okazje.