Je hebt een woning verhuurd en nu blijkt dat deze nieuwe bewoners de huur weigeren te betalen of zelfs helemaal niet kunnen betalen. Misschien verhuur je de woning juist al heel lang en komen de betalingsproblemen nu pas om de hoek kijken. Wat de situatie ook is, betalingsproblemen met huurders is nooit leuk. In dit artikel bespreken we wat voor mogelijkheden je als verhuurder hebt om dit probleem op te lossen.
Ondanks de huurbescherming waar huurders recht op hebben, valt er in veel situaties wat te doen aan huurders die weigeren te betalen. Wanneer een huurder geen huur wil betalen, pleegt deze wanprestatie. Als je als verhuurder de huur langer dan drie maanden niet hebt ontvangen, zal de rechter in zo’n situatie de huurovereenkomst ontbinden. Toch is het niet prettig om meteen naar de rechter te stappen. Dit kan immers ook voor extra kosten zorgen en je moet op zoek naar een nieuwe huurder.
Administratie
Ten eerste is het daarom belangrijk dat je de administratie goed in de gaten houdt. Misschien gaat de huurder steeds later betalen en weet je niet goed om welke periode het nu precies gaat. Wanneer je dit goed weet en het gaat om een langere periode waarvan je denkt dat de huurder dit niet makkelijk meer in kan halen, kan je de huurder sommeren.
Huurder sommeren
Wanneer je de huurder sommeert laat je deze schriftelijk weten dat hij of zij niet aan de betalingsverplichtingen heeft voldaan. Je laat in die brief weten dat de huurder hier alsnog aan moet voldoen. Je moet hiervoor een redelijke termijn noemen. In deze brief laat je weten om welke bedragen en welke periode het gaat.
Voorbeeldbrief
Onderstaand hebben wij een voorbeeld van zo’n brief opgesteld. Het gebruik van deze brief is op eigen risico en dient slechts als leidraad bij het opstellen van een eigen brief. Je dient deze brief altijd per aangetekende post te verzenden zodat je zeker weet dat de huurder de brief heeft ontvangen.
Huurder sommeren voorbeeldbrief
------------------------------------[Naam huurder]
[Adres huurder]
[Postcode en woonplaats huurder]
[Woonplaats van verzenden, datum van verzenden]
Betreft: sommatie en ingebrekestelling nakoming huurovereenkomst [adres]
Geachte heer/mevrouw [achternaam verhuurder],
Op [datum overeenkomst] heb ik met u een huurovereenkomst gesloten voor [adres] waarin wij de volgende afspraken hebben gemaakt [uitleg van de overeenkomst].
Uit onze administratie blijkt dat u een huurachterstand heeft van [bedrag] over de periode [periode]. Om deze reden sommeer ik alsnog binnen [redelijke termijn: bijvoorbeeld 14 dagen] na dagtekening van deze brief te voldoen op rekening [rekeningnummer].
Middels deze brief stel ik u in gebreke. Indien de totale genoemde achterstand van [bedrag] niet uiterlijk op [uiterlijke betaaldatum] is bijgeschreven op bovengenoemd rekeningnummer, voel ik mij genoodzaakt om rechtsmaatregelen te treffen. De kosten van deze maatregelen zullen volledig voor uw rekening komen.
Ik hoop echter dat u het niet zover wenst te laten komen en dat u tijdig aan uw verplichtingen voldoet.
Tevens maak ik aanspraak op de vergoeding van de contractueel overeengekomen rente.
Onder voorbehoud van alle rechten en weren.
Met vriendelijke groet,
[Naam]
[Handtekening]
[Naam verhuurder]
[Adres verhuurder]
[Postcode en woonplaats verhuurder]
[Eventueel e-mailadres verhuurder]
------------------------------------
Het is ook aan te raden deze brief naast een aangetekende zending ook per normale post en per mail te sturen. Zo weet je zeker dat de huurder van de huurachterstand op de hoogte is. Bewaar daarnaast al het contact met de verhuurder in een speciale map om een dossier op te bouwen.
Huurincasso
Wanneer de huurder na het sturen van meerdere aanmaningen nog steeds een betalingsachterstand heeft, kan je een huurincasso inschakelen. Een incassobureau is hierin gespecialiseerd en stuurt opnieuw een dringend verzoek naar de huurder om de huur te betalen. Je weet op deze manier ook zeker dat de brief aan alle wettelijke eisen voldoet. In een groot deel van de gevallen betalen huurders de huur moedwillig niet. Wanneer je een huurincasso inschakelt, is de kans groot dat zij alsnog betalen omdat zij de ernst van de situatie inzien.
Borg
Betaalt de huurder nog steeds niet? In dat geval kan je aanspraak maken op de borg omdat de verhuurder niet aan de verplichtingen voldoet. Houd er echter rekening mee dat je maar één keer aanspraak kunt maken op de borg. Wanneer je de borg al hebt geëind, heb je op een later moment geen stok meer achter de deur.
Ontruiming
Heeft dit alles toch niet gewerkt? Dan is het toch nodig om een procedure te starten bij de kantonrechter. In dit artikel hebben we deze situatie al eens kort besproken. We hadden het toen over het ontbinden van het huurcontract. Je kunt de rechter echter ook verzoeken om de huurder te veroordelen tot betaling van de huurachterstand. Op die manier zie je het verschuldigde bedrag misschien toch nog terug.
Kort geding
Wanneer de rechter jou in het gelijk stelt, geldt de uitspraak ook als een wettelijke titel voor ontruiming. Er kan eventueel beslag worden gelegd. Een kort geding bij de rechter kan alleen wanneer de huurachterstand drie maanden of meer betreft. Ook het structureel te laat betalen van de huur is een reden om naar de rechter te stappen. De rechter zal de verhuurder in het gelijk stellen wanneer er tussentijds geen verbetering is opgetreden bij het betalen van de huur.
Advocaat
Een andere reden om naar de rechter te stappen met een verzoek tot uitzetting is wanneer er ernstige overlast voor buren of andere huurders is. Wanneer je het probleem via de rechter wil oplossen, kan het verstandig zijn om een advocaat in de handen te nemen. Een advocaat die verstand heeft van huurrecht kan je in deze situatie helpen.
Faillissement
Gaat de huurder failliet? Bespreek dan samen met de huurder voor een procedure hoe jullie tot een oplossing kunnen komen. Kijk bijvoorbeeld of het mogelijk is om de huurovereenkomst samen op te zeggen.
Juridisch advies
Misschien weet de verhuurder wel iemand die de woning of het bedrijfspand wil huren waardoor je niet met een leegstaand pand komt te staan. Het is verstandig om je in deze situatie juridisch te laten informeren bij een jurist of advocaat. Zo weet je zeker dat je niets misloopt en dat de situatie tot een zo goed mogelijk einde komt.
Betalingsregeling
Wil je toch geen tussenkomst van de rechter en heeft de huurder aangegeven dat hij de huur op termijn kan betalen? Je kan er dan voor kiezen om een betalingsregeling te treffen. Je zorgt er zo voor dat de huurder inloopt op het bedrag dat hij jou nog is verschuldigd. De huurder zorgt ervoor dat hij iedere maand een bepaald bedrag in termijnen betaalt bovenop de maandelijkse huurprijs. Zorg ervoor dat je in dit geval altijd goede afspraken met elkaar maakt. Het is verstandig om deze afspraken op papier te zetten en door allebei de partijen te laten ondertekenen. Het is daarbij verstandig om de borg als garantie achter de hand te houden.
Tips
Naast deze manieren om de situatie op te lossen, is het belangrijk dat je in dit geval altijd rustig blijft. Er is altijd een oplossing voor het probleem, maar het kan soms even duren en wat tijd en energie kosten. Het is belangrijk om alle correspondentie te bewaren en volgens de wet te handelen. Hoe je dit precies doet, staat vaak in de huurovereenkomst. Zorg dus dat je op tijd een aanmaning stuurt en win desnoods juridisch advies in.
Onderhoud
Soms betalen huurders de huur niet omdat zij vinden dat zij een reden hebben om niet te betalen. Zij vinden bijvoorbeeld dat het pand niet goed onderhouden is. Dit is echter geen reden om de huur niet te betalen, maar je moet de woning wel van het nodige onderhoud voorzien. De huurder moet eventuele gebreken melden en kan de Huurcommissie inschakelen wanneer je hier niet aan de verplichtingen voldoet. Welk onderhoud voor de huurder en de verhuurder is, vind je op de website van de Rijksoverheid.
Huurovereenkomst
Heeft de betalingsachterstand te maken met overlast? Lees dan dit artikel over burenruzies en de oplossing daarvan. Heeft de huurder de huurovereenkomst tussentijds opgezegd? Lees wanneer de huur tussentijds opgezegd kan worden als huurder.