De huurwoningmarkt zal in 2024 flink opgeschud worden door nieuwe regelgeving van de overheid. Zo wordt onder andere een puntensysteem ingevoerd om de huurprijzen te reguleren. Dit heeft grote gevolgen voor particuliere beleggers met huurwoningen in hun portefeuille. In dit artikel zetten we de belangrijkste veranderingen op een rij en kijken we wat dit betekent voor jou als belegger in de huursector.
Puntensysteem bepaalt maximale huurprijs
De grootste verandering is de introductie van het puntensysteem. Hiermee stelt de overheid een maximale huurprijs vast die gevraagd mag worden voor een bepaalde woning. Het aantal punten dat een woning krijgt, hangt af van verschillende kenmerken:
- Oppervlakte van de woning: hoe groter de woning, hoe meer punten
- Voorzieningen: punten voor bijvoorbeeld isolatie, een energiezuinige cv-ketel, dubbel glas, zonnepanelen
- Energiezuinigheid: extra punten voor energielabel A of B
- Onderhoud: punten voor goede staat van onderhoud zowel binnen als buiten
- Locatie: extra punten voor woningen in gewilde wijken of gemeenten
- Tuin of balkon: punten voor buitenruimte
- Comfort: punten voor luxe keuken, badkamer, vloerverwarming etc.
Per punt mag een bepaald bedrag aan kale huur worden gerekend. Hoe meer punten, hoe hoger de maximale huur dus uit mag vallen volgens het puntensysteem. Voor Amsterdam ligt dit bijvoorbeeld op €5 per punt per maand in 2024. Een woning met 100 punten mag daar dus maximaal €500 kale huur kosten.
Dit betekent dat je als verhuurder niet zomaar de huur kan vragen die je wil. Sterker nog, bij nieuwe verhuringen zul je de huur moeten aanpassen aan het puntentotaal als deze hoger is dan is toegestaan. Voor bestaande contracten geldt dit puntensysteem nog niet, maar bij nieuwe bewoning wel. Hier moet je dus rekening mee houden.
Strengere regels voor tijdelijke verhuur
Ook voor tijdelijke huurcontracten, zoals voor studenten en expats, gelden straks strengere regels. Zo mag je een woning nog maximaal 6 maanden tijdelijk verhuren. Daarna moet je een contract voor minimaal 2 jaar aanbieden. Dit maakt kortlopende verhuur minder aantrekkelijk. Let dus goed op welk type huurder je aantrekt voor welke periode.
Vergunning nodig in gereguleerde gemeenten
In gemeenten met veel schaarste op de huurmarkt, zoals Amsterdam, wordt vanaf 2024 een vergunningplicht ingevoerd. Wil je hier nog huurwoningen verhuren, dan heb je een vergunning van de gemeente nodig. Deze wordt alleen verstrekt als je je aan strenge eisen houdt rondom onder andere huurprijs, servicekosten en onderhoud. Dit maakt verhuren in deze gemeenten een stuk lastiger.
Maximale huurstijging beperkt
Jaarlijks de huur verhogen was altijd een mooie manier om de huurinkomsten te laten meegroeien met de markt. Hier worden nu paal en perk aan gesteld. De maximale huurstijging wordt namelijk wettelijk begrensd op inflatie + 1%. De ruimte om jaarlijks de huur flink te laten stijgen wordt dus een stuk kleiner.
Strengere eisen aan woningkwaliteit
Ook op het gebied van de woningkwaliteit worden strengere regels ingesteld in 2024. Zo moet je woning minimaal energielabel C hebben om überhaupt nog verhuurd te mogen worden. En ook het onderhoudsniveau wordt kritischer geïnspecteerd. Dit betekent investeringen om je woningen op kwaliteit te brengen en te houden.
Samenvatting
De nieuwe regels maken het particuliere beleggers lastiger om rendabel te verhuren. Door maximale huurprijzen, beperkte huurstijgingen en strengere kwaliteitseisen komen de huuropbrengsten onder druk te staan. Zeker in gereguleerde gemeenten is verhuren straks een stuk minder interessant. Denk dus goed na over je huurportefeuille. Wellicht is dit het moment om te verkopen, voordat de nieuwe regels ingaan. Of om fors te investeren in het opkwaliteiten van je woningen. Hoe dan ook is een strategische blik op je huurinvesteringen vereist.
Impact op rendement particuliere beleggers
Maar wat betekent dit nu allemaal voor het rendement dat je als particuliere belegger kunt behalen op je huurwoningen? Dit zal flink onder druk komen te staan door de maatregelen.
Allereerst beperkt het puntensysteem de mogelijkheden om de huurprijs te maximaliseren. Waar voorheen vaak nog flink wat ruimte was om boven de huurtoeslaggrens van zo’n €750 te gaan zitten, wordt dit nu aan banden gelegd. Hierdoor zal de kale huur lager uitvallen.
Ook de maximale huurstijging op inflatie + 1% maakt dat het rendement minder hard kan meegroeien met de markt. Waar je voorheen nog 3 tot 5% huurstijging kon realiseren, wordt dit nu fors ingeperkt.
Tot slot vragen de strengere eisen aan kwaliteit en duurzaamheid om forse investeringen in je woningen. Zeker oudere panden zullen hiervoor gerenoveerd en verduurzaamd moeten worden om te blijven voldoen aan de regels. Dit vraagt een financiële injectie die je rendement drukt.
Al met al kan je er vanuit gaan dat het directe rendement, bestaande uit de kale huurinkomsten minus kosten, flink daalt. Waar nu vaak nog 5-7% direct rendement mogelijk is, zal dit in de nieuwe situatie waarschijnlijk eerder 3-5% worden.
Ook het vooruitzicht op waardestijging, vooral in populaire steden, neemt af. Door de strengere regels wordt het minder interessant om te beleggen in huurwoningen. Dit kan de druk op de huizenprijzen verlichten, waardoor grote waardesprongen minder waarschijnlijk worden.
Strategie aanpassen als huurbelegger
Ben je als particuliere belegger actief in de huurmarkt, dan is het verstandig je strategie tegen het licht te houden. Want hoewel verhuren nog steeds rendabel kan zijn, wordt het rendement een stuk lager.
Allereerst is het zaak goed in kaart te brengen welke maatregelen precies voor jouw huurwoningen gaan gelden. Het puntensysteem en de vergunningplicht zullen bijvoorbeeld niet overal ingaan. Maar huurmaximalisatie en -stijging wel.
Vervolgens kun je bekijken of het nog steeds rendabel is om te verhuren met de nieuwe regels. Zo ja, welke aanpassingen zijn dan nodig? Moet je investeren in verbetering van de woningen? Of kun je beter verkopen? Doe je dit het beste nu of wacht je nog even af?
Ook kun je overwegen meer op lange termijn contracten en stabiele huurders in te zetten. Hiermee voorkom je leegstand en het steeds opnieuw moeten aanpassen van de huur. Het vergt wel een andere huurdersmix.
Bovendien kunnen andere vormen van vastgoedbeleggingen interessanter worden. Denk aan bedrijfsruimten, vakantieparken en zorgvastgoed. Deze sectoren hebben minder last van regulering. Wel brengt dit andere risico’s met zich mee waar je rekening mee moet houden.
Tenslotte blijft verhuren, ondanks de strengere regels, voor veel beleggers rendabel. Het is vooral zaak realistisch te zijn over het te behalen rendement en hier je strategie op aan te passen. Lager rendement betekent meer panden nodig voor gelijk resultaat. Of intensievere beheer om de inkomsten te optimaliseren binnen de regels.
Kortom
- Inventariseer welke regels voor jou gelden
- Bepaal de impact op je huidige rendement
- Overweeg verkoop of investeringen in verbetering
- Bekijk alternatieve vastgoedinvesteringen
- Stel rendementsverwachtingen bij
- Zet in op lange contracten en stabiele huurders
- Intensiveer beheer om binnen regels maximaal rendement te behalen
Met deze tips kun je je strategie als huurbelegger aanpassen aan de nieuwe realiteit in 2024. Hoewel het complexer wordt, zijn er zeker nog steeds mogelijkheden voor rendabele verhuur en een gezonde vastgoedportefeuille. De kunst is flexibel te blijven en scherp in te spelen op de veranderende markt en regelgeving.
Conclusie en samenvatting
De belangrijkste veranderingen in de huurmarkt voor particuliere beleggers in 2024 zijn:
- Invoering puntensysteem voor maximale huurprijzen
- Strengere regels voor tijdelijke verhuur en huurcontracten
- Vergunningplicht in gereguleerde gemeenten
- Maximering van de jaarlijkse huurverhoging
- Strengere eisen aan woningkwaliteit en duurzaamheid
Dit leidt naar verwachting tot een daling van het directe rendement naar 3-5%. Ook de kans op forse waardestijging neemt af. Huurbeleggers moeten hun strategie hierop aanpassen:
- Inventariseren welke regels voor jou gelden
- Impact op rendement bepalen
- Overwegen van verkoop of investeringen
- Andere vastgoedinvesteringen bekijken
- Inzetten op lange contracten en stabiele huurders
- Beheer intensiveren binnen nieuwe regels
Met de juiste aanpassingen valt ook onder de strengere regels in 2024 nog steeds winst te behalen met verhuur. Wel is een realistische blik op het lagere rendement essentieel. Met deze tips ben je als huurbelegger klaar voor de nieuwe realiteit!