Als huurder van een huurwoning heb je rechten en plichten. Eén van de verplichtingen is bijvoorbeeld het op tijd betalen van de huur. Daarnaast ben je verplicht om de woning als een goede huurder te gebruiken. Natuurlijk heb je als huurder niet alleen verplichten, maar ook rechten. Zo heb je recht op woongenot en huurbescherming. We leggen je graag uit hoe dit precies zit.
Laten we eerst nog even stilstaan bij de verplichtingen die jij als huurder hebt. Er wordt van je verwacht dat je iedere maand netjes de huur betaald. Dat geldt niet alleen voor de kale huur, maar ook voor eventuele servicekosten. In de huurovereenkomst staat omgeschreven per wanneer de huurder dit bedrag moet betalen. Dit kan bijvoorbeeld de eerste van iedere maand zijn.
Verplichtingen huurder
Als huurder ben je ook verplicht om netjes om te gaan met de woning die je huurt. Dat houdt in dat je zelf het één en ander moet onderhouden. Ook moet je de woning na opzegging van de huur netjes achterlaten. Hoe je de woning precies moet achterlaten, staat omschreven in de opnamestaat. Een opnamestaat is een beschrijving van de woning bij het aangaan van de huurovereenkomst. Hiervoor geldt dat je de woning hetzelfde achterlaat als bij aanvang van de overeenkomst.
Noodzakelijk onderhoud
Wanneer er geen opnamestaat is, dan gelden er mogelijk andere regels. Daarnaast hoeft de verhuurder tijdens de duur van de overeenkomst geen overlast van je te dulden. Zijn er gebreken aan de woning of is er groot onderhoud nodig dat voor rekening is van de verhuurder? Je moet het mogelijk maken dat de verhuurder deze noodzakelijke reparaties kan uitvoeren. Wanneer je definitief uit de woning gaat, moet je de woning in de oude staat opleveren.
Rechten huurder
Eigenlijk zijn het betalen van de huur en het netjes omgaan met de woning de enige twee verplichtingen die je als huurder hebt. Daarnaast heb je veel rechten. Een van deze rechten is woongenot. Dat houdt eigenlijk in dat je het recht hebt om op een ongestoorde manier van de woning te genieten. Iedereen die een huurwoning huurt, kan zich beroepen op dit recht. De verhuurder is verplicht om eventuele gebreken te verhelpen, maar dit kan niet altijd meteen verholpen worden.
Woongenot huurder
Het is daarbij ook belangrijk dat er gekeken wordt naar de situatie. Wanneer jij een huurwoning huurt in het centrum van een drukke stad, kan je niet verwachten dat je hier ’s nachts geen hinder van zal ondervinden. Per woning kan de situatie verschillen over wat wel en niet toelaatbaar is. Gebreken die door de verhuurder zijn ontstaan en die tot genotsvermindering behoren, zijn bijvoorbeeld brandschade of lekkages door achterstallig onderhoud. Ook onvoldoende ventilatie van vochtige ruimtes kan een gegronde reden zijn. Hieronder hebben we voor je opgesomd welke gebreken zich kunnen voordoen bij een huurwoning.
- Ernstige overlast van andere huurders. Voorwaarde is dat de huurder van dezelfde verhuurder huurt. Wanneer de huurder onvoldoende doet om overlast te beëindigen, kan dit als genotsvermindering worden aangehaald.
- Stankoverlast
- Spookbewoning: er staat iemand op jouw adres ingeschreven waardoor je bijvoorbeeld geen recht hebt op toeslagen.
- Je kan je niet inschrijven op het adres van de woning.
- Onderhoudsgespreken zoals een lekkage, onvoldoende ventilatie van vochtige ruimtes en ander achterstallig onderhoud.
Meld gebreken bij de verhuurder
Het is belangrijk om eventuele gebreken zo snel mogelijk bij de verhuurder te melden. Hij of zij kan de situatie in dat geval zo snel mogelijk voor je oplossen. Stuur eventueel foto’s mee van de situatie of andere bewijsstukken om de situatie te onderbouwen. De verhuurder is vervolgens verplicht om het gebrek te verhelpen. Hoe snel de verhuurder dit moet doen, hangt onder meer af van het soort gebrek.
Bij dringende zaken, wordt er verwacht dat de verhuurder snel tot een oplossing komt of een noodvoorziening regelt. Wanneer het om andere werkzaamheden gaat, is het goed om de verhuurder ongeveer zes weken de tijd te geven om de situatie op te lossen. Dit is een redelijke termijn. Wanneer de verhuurder niets doet aan de situatie, kan de vermindering van de huurprijs vragen op basis van genotsvermindering. Dat lichten we hieronder verder toe.
Genotsvermindering huurder
Als er sprake is van genotsvermindering kan je een vermindering van de huurprijs aanvragen. Natuurlijk gaat dit niet zomaar. Een kantonrechter beslist of de huurvermindering in verhouding staat tot de genotsvermindering. Een eventuele vermindering geldt vanaf de dag waarop het gebrek aan verhuurder is gemeld tot aan de dag waarop het gebrek is verholpen. Daarnaast kan je als huurder in dit geval ook de huurovereenkomst ontbinden.
Verlaging huurcommissie
Wanneer je een sociale huurwoning huurt, kan je ook een huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie. Als zij de verlaging toekennen, geldt deze verlaging voor de periode tot het gebrek is opgelost. Het kan om een enorme verlaging gaan tot wel 80% van de huurprijs. De ‘korting’ is afhankelijk van het soort gebrek en in hoeverre je hier overlast van zal ervaren. Huur je particulier? Dan kan je niet terecht bij de Huurcommissie.
Huurovereenkomst huurwoning
In de huurovereenkomst staan de afspraken die beide partijen samen zijn overeengekomen. Zo’n overeenkomst geeft bescherming aan zowel de verhuurder als aan de huurder. Een verhuurder kan door deze overeenkomst niet zomaar de huur opzeggen. Als huurder heb je dus huurbescherming. Je kan de woning niet zonder goede reden uitgezet worden. Je moet natuurlijk wel voldoen aan de eerdere verplichtingen die we in dit artikel noemden. Wanneer je een huurachterstand hebt, kan de huurovereenkomst opgezegd worden.
Er zijn verschillende redenen waarom de huur opgezegd mag worden. We hebben ze hieronder voor je opgesomd:
- Je hebt je niet als een goede huurder gedragen.
- De verhuurder heeft de woning nodig vanwege dringend eigen gebruik.
- De huurder weigert een redelijk voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst.
- De verhuurder moet een bestemmingsplan verwezenlijken.
- In de overeenkomst is een diplomatenclausule opgenomen.
Recht op huurbescherming
Wanneer je een onzelfstandige woonruimte huurt, gelden er soms andere regels. Als de verhuurder in dit verblijf zijn eigen hoofdverblijf heeft, mag de verhuurder de huur de eerste negen maanden zonder opgave van reden opzeggen. Deze vorm van verhuur wordt ook wel hospitaverhuur genoemd. Wil de verhuurder de huur na negen maanden opzeggen? Dan moet er een afweging gemaakt worden tussen de belangen van de verhuurder en de belangen van de huurder.
Geen recht op huurbescherming
Huurbescherming geldt overigens niet voor alle typen woningen. Woon je bijvoorbeeld op een woonschip of in een verzorgingstehuis? Dan heb je geen recht op huurbescherming. Deze bescherming geldt ook niet voor winkelwoningen en vakantiewoningen. Het recht op huurbescherming komt ook te vervallen wanneer de verhuurder failliet gaat. Ben je onderhuurder van een zelfstandige woonruimte? Dan heb je wel recht op bescherming. Bij onderhuur van een onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld een kamer, heb je geen huurbescherming.
Leegstandswet en huurbescherming
Wanneer je huurt volgens de Leegstandswet heb je slechts beperkt recht op huurbescherming. In de overeenkomst moet duidelijk staan dat de tijdelijke huur is aangegaan in het kader van de Leegstandswet. Ook de termijn en maximale huurprijs moeten opgenomen worden in deze overeenkomst. Wanneer dit niet duidelijk in de overeenkomst staat, heb je misschien toch recht op huurbescherming. In dat geval is het goed om advies in te winnen over jouw specifieke situatie.
Specifieke regels
Zoals je al hebt kunnen lezen, zitten er veel haken en ogen aan de verplichtingen en rechten van huurder en verhuurder. Er zijn veel wetten om zowel huurder als verhuurder te beschermen. Voor jouw specifieke situatie kunnen andere regels gelden. Soms moet een rechter uitspraak doen over de situatie. Het is altijd goed om juridisch advies in te winnen wanneer je te maken hebt met een specifieke situatie. Probeer een conflict met de verhuurder altijd eerst onderling op te lossen voor je verderop gaat. Mogelijk komt jullie goede onderlinge verstandhouding anders op het spel te gaan.